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货币政策转向 压垮房地产的最后一根稻草来了?

2016-05-16 来源:
 
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楼市不只是眼前的苟且,还有诗和远方。曾经多么好的治病机会,却因为眼前的刺激而透支了体内的元气。如今再要回头挽救病情,可能需要花费10倍乃至百倍的精力。

房地产最怕的是什么?虽然调控或限购不能说对楼市无用,短期内绝对有效,但从长期来看,起不到根本作用,而渐渐地楼市也已经有了抗体,早就不怕这些行政手段了。

我们首先应该知道,房地产开发流程是怎样的。还记得前几年大炮在接受媒体采访时放出狠话,“要死肯定是银行先死,房地产商后死。”一个80%和一个90%决定了银行不会让开发商死:开发商狠话的潜台词是,银行肯定死不了,开发商相应也肯定死不了。一语道破银行被开发商或房地产业绑架的现状。数据显示,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款。二是体现在房屋销售方面。数据显示,个人通过按揭贷款买房的人,在全部购房总数中所占比例高达90%。

曾经房地产是一个空手套白狼的行业,可能如今没有这么简单,但是房地产的融资形式基本没变。融资是一个八仙过海、各显神通的江湖,除了银行贷款这个传统渠道以外,上市公司可以增发,大企业可以发债,有海外背景的公司可以在海外融资,但这些显然都是“高级玩法”。那时候只要开发商有一定的自有资金和一个项目规划书,就可以向银行申请贷款了。一般拥有项目开发成本的三分之一的自有资金证明,其他资金就由银行负责解决,并分期提供给企业。

一旦融资渠道被掐断无异于给开发商断了奶,事实上已经开始了银行和开发商这个利益共同体之间的博弈了。越不那么缺钱的房企就越容易获得银行贷款,而且是便宜的贷款;而越是需要钱的中小房企,就越是难以获得贷款。

为什么今年一季度房地产迎来了大暴涨?关键是宽松的货币政策的刺激。

再来看看高层对利用杠杆的新表态。权威人士提出不应通过加杠杆去库存,“没必要用加杠杆的办法硬推经济增长”。权威人士明确货币政策仍以“稳健”为主,“彻底抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长、做大分母降杠杆的幻想”;提出保持汇率基本稳定,逐步形成以市场供求为基础、双向浮动、有弹性的汇率运行机制。 “中国经济杠杆率的迅速上升已是有目共睹,经济增长对信贷的过度依赖,已经带来债务问题的不断恶化。”招商银行资产管理部高级分析师刘东亮表示,这意味着一季度信贷狂奔的局面已经引起了决策层的注意,可能很快就会出现对信贷投放“踩刹车”的动作。

房地产最希望的就是强刺激,最怕的是稳健的货币政策和信贷政策。只要保持稳健的货币政策,中国的经济就不会受房地产摆布,从而进入正常的发展轨迹,激荡了多年的投机将回归实体经济,而房地产一旦失去了这些优势可能会一路向下直到回归理性。这些年,房地产的确毁了实体经济。一线城市房价高居不下,有些二线城市房价飞速上涨,高房价不仅成为普通老百姓不可承受之痛,也是不少企业家的心头病。

近日,任正非炮轰高房价引起关注。他认为,高土地价格,高房价,已经导致了生产要素成本急剧上升,必然导致中国企业的竞争力下降!中国过去十年,是房价高速上涨的十年,也是中国经济竞争力迅速下降的十年,在各个行业,除了垄断国企的规模越来越大,但是企业竞争力却越来越弱,所有的企业都不堪重负!无独有偶,柳传志、史玉柱等都对高房价表达了不满情绪。

5月13日下午,央行公布了四月份的金融数据,这组数据使得熟悉经济及市场的企业家们颇为惊讶。M2的增速指标为12.8%,跌破13%,已经回到2015年股灾之前;社会融资额与人民币新增贷款指标也大大低于预期。这三项指标告诉大家,货币政策正从“适度宽松”转回“中性”。

如果是稳健的信贷政策,房价可能会换来洗牌的机会,大批中小房企或在这样的背景下消失,但对整个房地产行业来说,会逐渐步入更加健康持续的稳步通道。而对中国经济来说,更是实体经济恢复元气的大好时机。房地产经济或就此说拜拜!


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