首页/本地楼市/正文

深商品房用地超七成将来自城市更新 或建人才安居集团

2016-06-29 来源:
 
点击
 
评论

“深圳的楼市目前处在调整期,难以预测持续多久。”“正在进行中的深圳城市更新将释放大量住房,有效缓解深圳紧张的供求关系。”“租售并举是未来深圳住房供应的趋势。”……日前,深圳多名楼市专家和政府人士围绕“深圳楼市走势和城市更新思路及风向”在五洲宾馆展开了一场热烈的讨论。多名专家达成共识:目前深圳可建设用地已接近“天花板”,未来城市更新将挑起住房供应的“大梁”。

楼市调整周期难以预测

“无论是购房者、企业还是政府,都形成一定的共识——深圳房价越来越高,带来的金融风险、资产风险也将越来越大。”深圳市房地产研究中心主任王锋指出,深圳去年下半年楼市投资现象突出,而深圳市政府新政策出台以后,楼市开始出现调整。

国家统计局70个大中城市房地产数据显示,今年5月份深圳新建商品住宅价格环比上涨0.5%,涨幅进一步收窄,远低于其他一线城市与热点二线城市,排名第31位;二手房价格指数环比持平,连续两个月调整,排名第52位,二手房实际报价下调5%—15%。数据显示,今年1—5月份,热点片区福田、南山、宝安、龙华房价仍处于上涨态势,而龙岗、盐田价格持平,并有回调趋势。此外,新政后,新房首套置业占比为77%,较新政前下降5%。王锋表示,这表明了深圳市场在调整时期,以首套为主的购房人群入市节奏放缓,观望氛围更重,改善型需求占比相对上升。

然而,对于此轮楼市的调整周期,王锋表示“难以预测持续多久”。他说,这一轮国家宽松政策还在持续,深圳又是人口净流入的城市,所以调整周期很难预测。

谈及前段时间龙华和光明两块“地王”对深圳楼市的影响,王锋认为这将对深圳楼市产生非常不好的预期。他表示,今后政府或许会在土地出让方式上作一些微改革。例如学习其他城市,土地溢价超过一定比例,就采取“熔断”机制;或者设定一个价格,再往上拍超过的价格全部用作保障房建设。

城市更新将挑起住房供应“大梁”

王锋认为,供求关系紧张是深圳房价高企的重要原因之一。数据显示,深圳2015年新增近60万人口,是之前各年平均新增人口的3倍。此外,深圳人口结构年轻,家庭住房面积小,住房自有率低,首次购房和改善型购房需求均很强烈。然而,去年下半年以来,深圳新建商品房的去化周期一直在8个月以下,新增建设用地又遭遇“天花板”。因此,城市更新项目将成为深圳商品房供应的重要来源。

记者从深圳市规划和国土资源委员会了解到,自2011年起,城市更新供应商品房占深圳房地产市场供应总量的比例逐年提高,2015年占比已达47%。数据显示,2011年深圳城市更新项目供应商品房约91万平方米,2012年约148万平方米,2013年约290万平方米,2014年约256万平方米,占全市房地产市场供应总量比例分别为21%、23%、35%、35%。2015年,除回迁给原业主的物业以外,城市更新供应商品房约436万平方米,占全市的47%。

截至今年4月30日,深圳市已列入城市更新计划项目共541项,涉及用地面积约44.7平方公里。其中,已批城市更新规划项目314项,涉及用地面积25.61平方公里;已实施项目供应用地面积约11.60平方公里。城市更新项目实施率为26%。据了解,已批项目中70%以上位于原特区外。

“十三五”期间,深圳计划供应住房建设用地800万平方米,其中,商品住房用地590万平方米(包括新供应用地40万平方米,城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米)。也就是说,仅城市更新释放的土地就占了商品房用地的76%。

但是,由于城市更新项目进展涉及拆迁等环节,推进速度较新增用地出让项目要慢很多,住房供应是否会出现断层现象?王锋表示,前几年完成的更新项目已陆续推出,今后政府也会提高审批效率、大力推动旧改进度。“在新的方案中,政府会加强对整个城市更新的主导作用。”王锋说,如果政府做主导,城中村旧改将会配建更多的公共设施,包括保障房也要通过配建来解决。“未来小开发商的机会肯定是越来越小的。”

深圳或成立人才安居集团

“今后深圳的人才安居房和普通商品房数量几乎是一样的。”王锋在接受记者采访时表示。对于各界一直存在的高房价引起人才外溢的担忧,深圳近年来一直大力发展人才安居住房,“十三五”期间计划推出30万套。

人才安居住房的房源来自哪里?王锋告诉记者:“还是要通过城市更新。”他进一步解释,政府正在研究成立人才安居集团的计划,就像香港的房屋署、新加坡的建屋局,是一个专门建设公共住房的企业,重点推进30万套人才安居住房。

另一方面,政府也将考虑将征收的、没收的违法建筑纳入保障住房房源体系,“但是这个要进一步细化,毕竟哪些要征收、怎么征收,都是比较复杂的问题。”据《深圳市城中村改造总体规划》统计,深圳共有320个原行政村,建有农民房3.5万栋,占据全市住房面积的49%,容纳了520万的城市人口。

除此以外,还有因产业升级淘汰下来的大量工业厂房和工厂宿舍。“原来村里盖的闲置厂房非常多,而这些厂房都不属于产业用地的,尤其是地铁沿线500米以内的物业并不适合发展产业,而适合居住,因此按照新的城市更新办法,这些厂房可以提出改为居住,但主要建保障房。”


返回顶部